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高信誉度的娱乐官网-“马太效应”下中小房企的“谋生”压力

2020-01-07 13:21:36

高信誉度的娱乐官网-“马太效应”下中小房企的“谋生”压力

高信誉度的娱乐官网,从1978年至2018年,全国房地产开发企业由当年的2500多家,增至如今的97938家,而今年以来破产清算488家房企,只占其中的0.5%,相较于总量而言并不多。然而值得注意的是,488家房企中,大部分为中小型房企。

中小房企破产背后,不容忽略的是,随着调控次数上涨,央行先后7次在融资政策上定调房地产市场,中小型房企的生存压力逐渐显现。

一方面以中小型房企为主的破产企业数量相较于2018年有所增加,另一方面,房地产行业内部已逐步发展成以大型房企占据市场主导,中小型房企被排挤的“马太效应”。

2019年上半年,销售规模top10房企销售总金额已经占到全行业的30.6%。一位房企高管此前曾对媒体表示,未来房地产行业30强之后的企业可能都没什么话语权了,整个行业将会成为头部房企的“筵席”。

中小型房企又该何去何从?中国综合开发研究院、旅游与地产研究中心主任宋丁表示在当前房地产发展业态下,中小型房企应寻找区别于于大型房企之间的业态互补的发展路径。

广东省房地产协会专家龙斌也向记者表示,中小型房企可以从形成自身独特的竞争力着手,或转型去开辟新的领域,从而谋求在房地产行业的“生存”。

“马太效应”

人民法院公告网显示,截至12月11日,今年全国共有488家房地产企业宣告破产清算,相比去年一年破产的458家,已超过30家有余。

《中国经营报》记者粗略统计人民法院公告网相关破产房企信息发现,近两年破产的房地产企业已将近1000家,而今年破产的488家房企中,主要为三四线城市的中小房企。而破产原因主要在于资金严重依赖银行借贷、新成立中小企业无房地产开发经验、负债高企,融资困难等资不抵债致使破产。

事实上,三四线房企破产背后,是三四线城市提前被透支的购买力致使实际去化大不如前。

“三四线城市购买力提前透支,流量型产品占市场主导以及产品结构下沉受总价比值影响更显著。”克而瑞ceo张燕在2019年中国房企产品力排行榜top100发布会上表示。

而克尔瑞此前的一组数据也表明了三四线城市的实际销售状况。2019年前5个月,96个城市里,三四线城市销售情况最差。对比2018年同期,一二三四线城市中,三四线城市增速出现负增长,降幅为5%。

《中国经营报》记者了解到,中小型房企相较于去年破产数量有所增加,也与房地产行业内部逐步显现的“马太效应”存在关联。

根据此前媒体报道的数据显示, 2018年前10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为24.04%、36.06%、51.95%、63.50%。2019年上半年,销售规模top10房企销售总金额为21638.58亿元,已经占到全行业的30.6%。

而华创证券近日披露的研究报告也提及,2019年1-11月份,国内50强房企累计实现销售额81558亿元,较去年同期大涨17.43%。仅在11月份,50强房企便实现销售额9177亿元,同比大涨37%,且同比涨幅连续5个月扩大。

而从行业占比的角度来看,2019年1-10月份,50强房企占全国商品房销售金额的比重已经超过60%,在2011年,这一比例不足20%;同期,30强房企销售额占比达到50%,而在2011年,这一占比约为15%。而且从华创证券披露的图表走势来看,头部房企在行业总营收的占比呈加速上涨态势。

一个是销售额同比涨幅连续5个月扩大,一个是总营收占比近几年来加速上涨,国内房地产市场的“马太效应”日趋明显。

趋势使然

之所以“马太效应”日趋明显,有专家指出是行业发展与政策驱动必然导致的趋势。

“从土地出让政策,整个房地产行业发展的政策,都不支持太分散的格局,所以集中化是比较大的趋势。之所以今年表现得这么明显,也和整个房地产行业的信贷政策有关系,很多银行的信贷,越来越倾向于给大房企贷款,中小企业很难拿到贷款,从而迫使他们要退出。”宋丁认为。

事实上,今年下半年以来,房地产融资政策,也确实多次被收紧。

据《证券日报》记者不完全统计,下半年以来,央行先后7次定调房地产市场。

具体来看,7月29日、8月2日、8月9日、8月20日以及11月16日,央行分别在银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会、2019年下半年工作电视会议、《2019年第二季度货币政策执行报告》、国新办举行的降低实际利率水平有关政策吹风会以及《2019年第三季度中国货币政策执行报告》明确表示,“保持房地产金融政策连续性稳定性”、“保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理”、“加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示”、“按照‘因城施策’的基本原则,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

而全国房地产的调控政策,也是有增无减。

中原地产等研究机构发布的数据显示,从今年4月开始,房地产调控政策再次出现收紧趋势。2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次。相比2018年上半年房地产调控192次,同比上涨了31%。前9个月房地产市场累计调控385次,三、四线城市房企面临更大压力。

不少房企的压力,也在逐步显现,有息债务相较去年进一步提升,有房企已开始债券违约,而今年破产的房企,也已达到488家。

诸葛找房的数据显示,2019年上半年,80家房企的有息负债规模进一步提升,达到6.61万亿元,与2018年末相比上涨10.45%,其中71家房企的有息负债超过100亿。

2019年以来,共有13只房地产行业债券违约,共涉及发行主体3个,发行人为颐和地产集团有限公司、国购投资有限公司和北京华业资本控股股份有限公司,违约前均为aa低评级主体。从企业性质上来看,除北京华业资本控股股份有限公司为外资企业外均为民营企业,累计涉及债券金额为59.24亿元。

破局“马太效应”

对于房地产行业“马太效应”难题,中小型房企又该何去何从?有专家分析指出,随着调控政策与融资政策的强化,房地产“马太效应”是未来发展的趋势,而中小房企可以形成自己独特的竞争力或转型开拓新的领域,以谋求更好的生存空间。

“在楼市调控政策以及融资政策下,各方面条件都导致“马太效应”进一步强化。那些中小型的房企,既拿不到地也拿不到钱,原来开发的项目开发完了,肯定维持不下去。所以说未来还会有大量的中小型房企会逐步退出,也不排除部分比较大的房企,如果战略处理上出现问题的话,也可能出现这种滑坡现象,那么这些都在未来几年出现变化,这也是一个趋势。”宋丁认为。

而龙斌则认为政策调控与房地产行业内部分化没有直接的关系,而是行业发展到一定程度后必然的结果。“大型房企在产品标准化管理,拿地开发,同时去化周期,都运作得非常好。而且也能吸引了更多的人才,在拿地方面有更强的实力,所以这个应该综合的竞争力越来越强,那么相比之下呢,中小房企各方面的竞争力都不如大型房企,最终形成了分化的局面。而政策上,即使是鼓励性的政策,市场膨胀的时候,那么也是大型房企占据优势,收缩政策调控,大型房企的优势只是更为明显。主要是行业发展到一定程度,导致的必然结果。”

对于“马太效应”下,中小型房企如何破局,宋丁则认为需要创新,并且与大型房企形成一个互补机制,才能寻求长期生存发展。“中小房企能够在这个房地产市场上长期生存的灵魂价值在于一方面就是创新,要有不断用创新来维持自己生存能力,另一方面就是在整个房地产业态之内,要寻找区别于大型房企之间业态互补的发展路径,就是大型房企业不屑于做、不愿做也做不了的事情,由中小房企来做,要找机会。形成一个互补机制,就能长期生存发展。”

而龙斌则表示中小房企要形成独特的竞争力或开辟新的领域来谋求生存。“第一个可能是要不断的去练内功,做好产品,或者是形成自己独特的竞争力,第二个就是转型去开辟新的领域,比如长租公寓呀等等。”

来源: 中国经营报

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